来源：第一财经
孙荣飞

　　三种新的扩大建设用地规模行为被国办列入“阻击”名录，同时，国办确立八部门土地执法联动机制。
　　在昨日公布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（下称《通知》）中，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。

　　纠正“流转”的弊端

　　早在上世纪90年代，鉴于集体建设用地流转具有统一城乡土地大市场，盘活闲置用地的作用，国土部允许广东、上海、福建等沿海发达省市展开流转试点。
　　若按照《土地管理法》规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
　　“但在流转试点中，发现一些地方集体建设用地的流转未经规划许可，流转前的集体建设用地来路不正，而且很多集体建设用地使用权转让或出租为商品房开发。”国土部一位官员对《第一财经日报》表示，在这种情况下放开集体建设土地流转，难以切实保护耕地。
　　对此，《通知》对《土地管理法》允许之外的农民集体所有建设用地使用权流转试点做出了三要素规定，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
　　《通知》特别重申，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

　　严控农村集体建设用地规模

　　列入阻击的第二种擅自扩大建设用地行为是将土地整理新增耕地面积折抵为建设用地指标。
　　根据相关法规，占用多少耕地就需要相应开发整理出一定耕地来平衡，即占补平衡。另外为了鼓励各地土地整理，建立多整理多得利的机制，《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定土地整理单位新增加的耕地面积，其60%可以作为占补平衡指标有偿转让给其他需要履行占补平衡义务的用地单位。
　　但江苏省土地学会秘书长姜正杰表示，很多地方以此将土地开发整理作为一个产业来发展，变成整理出多少耕地就可以占用多少耕地，将土地整理新增耕地面积折抵为建设用地指标，进而擅自扩大建设用地规模。
　　另外，国办还关注一些地方利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点，擅自扩大建设用地。
　　实际上，为求实现城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少，而使用地布局更合理。2005年起国土部对天津等10多个省区市进行了城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点。
　　但随后一些地方出现随意扩大试点范围、擅自突破规划、突破周转指标规模、擅自开展挂钩试点、将城乡挂钩周转指标违规作为年度新增建设用地计划指标使用等灰色行为。
　　对此，去年7月国土部专门下发《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》，予以批评和规范。

　　八部委联动

　　“地方政府目前已成为理性的经济人，具有追求自身利益最大化的倾向。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞针对上述三种扩大建设用地行为表示，随着将农用地转为国有建设用地的合法途径通道越来越严，地方政府自然想方寻求其他途径扩大建设用地。
　　不过，为改变土地“一家管、大家用”的执法不力局面，《通知》要求八部门形成执法合力，具体机制是：对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。
　　针对处罚偏软的现状，《通知》规定，国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制。本报摄影记者/王晓东

土地确权　国土部奠定土地制度根基
孙荣飞

　　国家土地制度基础性工作在加快推进。日前出台的《土地登记办法》将于2008年2月1日起正式实施，而这将明确农民与土地的权利关系。
　　此事似乎并没有引起太多人关注，但要控制农用地转用规模和提高集约节约用地水平，其前提条件是对农村土地所有权的界定和维护，明确农民在土地使用、流转、征用中的地位。
　　长期关注集体建设用地流转的中国土地勘测规划院副院长周建春直言，集体非农建设用地流转应以产权登记和发证为前提。
　　中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云对《第一财经日报》表示，现在很多农民以为农村土地是国家的，对乡镇政府侵占耕地行为没有权利意识，此外现在土地所有权纠纷以及模糊地带很多，因此亟须农村土地产权登记。
　　也正是利用农民不清楚农村土地为村集体或村小组所有，周建春介绍，一些乡镇采用“征地”方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地“征”得土地，成为乡镇所有的集体建设用地，用于建厂房出租或其他经营。
　　此外，正由于农民与土地的权利关系不明确，导致在征地过程中，农民权益不能获得有效保障，拿地成本过低，导致粗放式用地。
　　国土资源部政策法规司司长王守智近日就《土地登记办法》表示，该办法将土地权利保护作为专门一章作出规定，突出了对土地权利的保护。明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。
　　土地登记旨在让每一块土地都拥有合法的“身份证”。国土部统计数字显示，目前，全国国有土地使用权登记率已达86％，集体土地所有权登记率已达53％，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73％。
　　对于《土地登记办法》的出台，国土部相关负责人如是评价：土地产权不明晰，就无法充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，就无法加快推进城乡统筹协调发展。土地管理的基础工作不扎实，土地管理各项制度的改进和创新就没有永续的动力。
　　邹晓云表示，一旦土地明确登记到村或村小组，那么对今后土地登记到农民手里提供了方便，“不过，土地登记工作在地方政府有一定的阻力。”根据规划，国土部将于2009年集体土地所有权基本实现登记全覆盖。

“土地新政”出重拳　内资地产股全线下挫

舒时

　　于近日出台的国务院《关于促进节约集约用地的通知》（下称《通知》）进一步强化了对土地闲置费的征收，在该消息的打击下，昨天香港的内资地产股全线下挫。
　　其中，跌幅较大的是近期刚刚上市的SOHO中国（0410.HK），跌4.74%，收于7.43港元；碧桂园（2007.HK）跌1.3%，收盘8.36港元；上海复地（2337.HK）跌1.96%收于4港元；远洋地产（3377.HK）跌幅约2.12%，收盘报8.78港元；在众多地产股中，中国海外（0688.HK）受惠于不久前加入恒指，仅跌0.14%，收于14.78港元；合景泰富（1813.HK）因业绩较强，一直受到大行推荐，仅跌0.8%，收于9.7港元。
　　不过，香港申银万国的一位大市分析师对《第一财经日报》表示，其实目前的宏调措施已在市场的预料之中，因此虽然大部分地产股下跌，却并未引发相关股票的大幅震荡。
　　他表示：“机构投资者已经把迄今为止可能出现的宏调政策都考虑到了，因此目前的形势已经是相对较稳定的了。”不过，他对于内资地产股的近期走势仍持保留态度，他预计至少在本月末以前，内资地产股不会迎来“春天”。
　　事实上，股票市场上内地地产股的冷却真实地反映了当前内地房地产市场的低迷。不久前，碧桂园和雅居乐的美元债券发行都被迫搁浅。标准普尔评级服务认为，上述开发商推迟债券发行的原因在于不恰当的时机和投资者面临太多的选择，不过标普认为，搁置发债对碧桂园造成的影响究竟如何，目前下结论还为时尚早。
　　标普中国区总裁扈企平指出，未来12个月的资金流动性应当不是碧桂园这样的公司所面临的主要风险，相反，投资于中国地产业的最大风险来源于监管环境风险和过于激进的扩张。
　　此外，中银国际昨天发布的报告也认为，闲置土地增值税的强化并不会对现有的房地产开发商造成太大的影响。该报告认为，在这一政策下，囤积土地以期升值的利润将大大减少，持有大量土地储备的开发商必须加速开发，这将一定程度上缓解供给的不足，并促使这类开发商在近几年加速释放利润。但报告同时认为，大多数上市开发商很少以投机目的囤积土地，因而受影响甚微；但相反，在该政策得到严格执行的情况下，那些持有大量土地储备的中等规模开发商可能会受到影响。
　　就在《通知》公布当天，香港中原集团副主席兼中原（中国）董事总经理黎明楷，对媒体分析了内地房地产市场今年的形势。他认为，今年内地的地产格局将呈现五大变化特征，在政策格局上，从治标转向治本；在城市格局上，二、三线城市将崛起；在行业格局上，资本主导时代将来临；在市场价格上，将形成居住郊区化，及商务集约化；在投资格局上，中外投资热情将会持续高涨。
　　至于房地产价格，他预计随着中央政府一系列加紧的金融调控措施出台，各区域房价涨幅将放缓。但他认为，随着城市经济的提速，在区域发展战略带动下，二、三线城市经济发展进入快速发展阶段。“今年随着投机需求被抑制，二、三线城市房地产市场在初次置业需求的强力支撑下，将会持续快速增长。”